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コンサルティング

不動産コンサルティングマスター
〈公認 不動産コンサルティングマスターの証言〉
不動産コンサルティングマスターとは
お客様の”全体的”な相談に応えられること

不動産を所有するお客様はいろいろな不安を抱えています

宅建士 建築士 税理士 それぞれ専門であるものの「不
動産を今後どうすべきか」という問題は一つの専門家だけ
では解決しにくいものなのです

 これらの専門家と連携してワンストップでお客様の要望
にお応えする 一番近いところでお客様に寄り添う
 ここに不動産コンサルティングの必要性があります

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引渡し後のトラブル事例

焼損箇所は見えていたのに、、、。
既存戸建の売買契約を締結したが、過去に当該建物で火災があったことが引渡し後に判明しました。

--状況説明--
既存物件の売買仲介を仲介業者に依頼し売買契約が成立しました。
売買契約には、売主は契約不適合責任は負わない旨の特約を付しました。

 引渡し後、近隣の住民に挨拶に行くと、「何年か前に、ボヤ騒ぎがあり
台所から出火したそうで、消防車も出勤した。」ことを聞かされ驚いて、
台所部分を確認すると、床下収納部分に焼損箇所を発見しました。

 不信感を抱いた挙句、売主と仲介業者に対して損害賠償を請求しました。

結果、
売買契約では、売主が契約不適合責任を負わない旨の特約が付されていても、
事実を伝えなかった事実により、その特約の効力が及ばない可能性があります。
 


リースバックのトラブル事例

四万十護岸工事

《リースバックのトラブル事例》
・強引な勧誘で契約してしまい、後々解約を申し出たら高額な違約金を要求された
・支払賃料の合計額が数年で売却価格を超えることに後々気付いた
・市場での取引価格より著しく低額な代金で売却してしまった
・当初思っていた話と実際の賃貸借条件が違い、住み続けられない

※リースバックを利用する際のポイント※
・複数の不動産業者・金融機関に相談、ライフプランに合った条件・手法(通常の売却、融資など)を選択する
・事業者の営業を鵜吞みにせず、きちんと契約の条件や内容を理解し、家族・親族等と相談して決める
・住み続ける期間、毎月賃料を支払えるか一度計算する
・提示された売却価格について、複数の事業者の意見を聞いてみる
・買戻しを検討する際には、「いくらで」等の条件を契約前に確認する
・自身が望む期間居住し続けられるか、更新・再契約の条件等について契約書を確認する
・リースバック期間中、設備が壊れた場合に修繕費等を負担するのは自分・事業者のどちらなのかや新規設備の設置可否等について確認する

 等など、慎重に確認する必要があります。

空き家取り組みと知恵

日本橋近辺
日本不動産学会シンポジュウムに出席してました。

「危険な空き家の解決から始めるまちづくり」と題し、
               行政・事業者・市民の連携による取り組みと知恵

・・・趣旨説明・・・
 我が国では、高度成長期からバブル期にかけて、大量の住宅が供給されてきた。
人口減少局面にある現在でも新規住宅の供給が続いており、全国的な空き家の増加が問題
となっている。特に、管理不全のまま放置されている老朽空き家は、気候変動の影響によ
る自然災害の激甚化により、深刻な被害を招く恐れもあり、速やかな解消が必要である。

以下割愛.

〈プログラム〉
報告事項
・管理不全空き家解消に向けた法改正と今後の課題
・相続データからみる迷惑空き家発生リスク
・事例報告
云々。

シンポジウムに出席して、、、
 空き家が与える悪影響や空き家になる原因などについて、筑波大との共同研究による
発生メカニズム財産の域外流出自治体ごとの対応スピード遺産分割の長期化リスク
については「相続工学」
   つまり、相続発生を起点としたデータを基にした分析により纏められ、
このことは、空き家対策の方向性を示すと同時に、空き家の孕む種々の問題提起であると
じた次第です。






空き家対策についての一考察

空き家が社会問題になっています。
今の日本は、経済の指標と考える商業ビルを含めた住宅着工戸数の抑制とは裏腹に、中古住宅が増え挙句の果てに空き家となり社会問題化しています。
この問題に対処するために出された諸意見を基に、一考察しました。

空き家は取引(売買・賃貸)を成立させるためのポジションに留まりません。
相続の問題や家族の状況など、空き家所有者の抱える様々な相談に応じ、関係士業や事業者等と連携を図りながら、具体的な出口戦略を提案するなど、かなり踏み込んで対応するケースが少なくありまん。

また、空き家化を予防するための、いわゆる川上対策も重要になります。

まだ、空き家になってない段階で早期に検討を促し、対応策を提案できるのは地元住民と繋がりのある宅地建物取引業者とされています。